10 sep 9.- Reforma de la ley de arrendamientos inmobiliarios de viviendas

9.-Ley de  ArrendamientoEn materia de arrendamientos inmobiliarios para viviendas, se observa que en Venezuela la intervención del Gobierno nacional sobre el mercado arrendaticio se inició en febrero de 2003 cuando por Decreto presidencial se declaró el arrendamiento como servicio de primera necesidad y cuando en abril del mismo año se dictó el congelamiento de los cánones de arrendamiento para viviendas.

El congelamiento de los cánones de arrendamiento se ha mantenido desde entonces, y desde abril de 2012 lo aplica la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, que creó la Ley para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Viviendas. Supuestamente, tanto el congelamiento de cánones como la nueva Ley tenían por objeto crear condiciones para aumentar la oferta de viviendas en alquiler, y reducir los costos del alquiler a los inquilinos. A la fecha, la situación del sector dista mucho del logro de esos objetivos.

Expertos en la materia resumen del modo que sigue la situación del sector, que se caracteriza por una dura caída de la oferta de inmuebles para alquiler como viviendas y mayores y peores conflictos entre propietarios e inquilinos: “la fórmula que trae la Ley de Arrendamiento obvia una cantidad de factores que a nivel internacional y tradicionalmente en Venezuela se han utilizado para determinar el valor de los inmuebles como: “el valor del terreno que está ausente en esta fórmula, el valor de compra que pagó el propietario por adquirir una propiedad y después someterlo al alquiler, el valor fiscal que estipula el SENIAT o Catástro del Municipio, es un método de costo que los que hace es sumar el valor de la construcción como tal (…) esta ley se le ha tratado con un corte populista y no ha buscado fomentar el alquiler de viviendas que es lo que le hace falta al pueblo venezolano. “No decimos que el Estado no deba regular el alquiler de viviendas, pero se tiene que hacer una situación de equidad para las partes y donde se fomente la actividad (…) la Ley de Arrendamiento de viviendas tiene un año en vigencia y es una ley evidentemente inoperable, se prometió que se iba a regular el mercado cosa que no ha sucedido, se prometió que se iba a solventar la situación y lo que ha aumentado es la conflictividad y la escasez de viviendas en alquiler (…)” (ver:http://www.apiur.org/inmuebles/alquileres/3002-apiur-reitera-que-ley-de-arrendamiento-es-inoperable)

En cuanto a la conflictividad en el sector, esto es, los conflictos entre propietarios e inquilinos de inmuebles, se reportan situaciones como las siguientes: “Las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, que en el pasado conducían a un diálogo simple y sencillo al estilo: ‘aquí está el dinero del depósito; esta es la mensualidad….’ o ‘necesito que en tres meses desocupes porque se venció el contrato y no voy a seguir alquilando el apartamento…’; en los últimos diez años, se convirtieron en una auténtica cadena de forcejeos y peleas cual perros y gatos y en una sucesión interminable de dramas, unos más críticos que otros (…)Los vínculos entre propietarios e inquilinos se mantienen hoy, aún después de promulgada la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, envueltos en una maraña de desencuentros ‘y falta de equidad que no ha logrado y no logrará resolver una ley tan injusta con una de las partes’, asegura Cora Farías, abogada litigante de casos inquilinarios (…) Dos dramas por igual abogados de parte y parte, tanto en defensa de los inquilinos, como los defensores de los propietarios, admiten que los cambios legales y las medidas previas dictadas en el mercado de alquileres, produjeron desajustes, desequilibrios y estremecimiento ‘de las relaciones arrendaticias’, (ver:http://www.apiur.org/inmuebles/alquileres/3001-ley-de-arrenda miento-desato-una-batalla-campal-entre-inquilinos-y-propietarios-)

Las consecuencias directas de la vigencia de la Ley para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Viviendas han sido, primero, el que los propietarios se abstengan de ofrecer inmuebles para alquiler como viviendas para evitar pérdida de la propiedad, y segundo, el que intenten recursos de nulidad en su contra ante el TSJ, a fin de obtener su nulidad total o parcial.

Debido a lo anterior urge una revisión, una reforma integral de la legislación en una materia de tan alto interés social como es el arrendamiento de inmuebles para viviendas, que entre otras medidas tome en cuenta las siguientes:

Elimine la confusión entre el derecho a la propiedad y el derecho a la vivienda, para poner fin a la equivocada idea de que la satisfacción de este último implica la extinción de aquél, y al traslado a los particulares una obligación constitucional del Estado.

Incluya protección legal para las partes de arrendamientos en barrios y demás asentamientos urbanos populares.

Elimine el control administrativo previo de todo contrato de arrendamiento, para evitar la centralización y parálisis de la oferta de alquileres, y dejar sólo un control posterior.

Reconozca libertad a las partes en la formación y determinación del contenido del contrato de arrendamiento y establezca normas de orden público que impidan abusos, en lugar de poderes discrecionales ilimitados del Gobierno.

Cree incentivos tributarios para la construcción de inmuebles que puedan destinarse en parte a alquiler y limite la potestad del Gobierno a destinar número de unidades a alquiler a inmuebles construidos con fondos públicos.

Facilite el acceso a la justicia a ambas parte de la relación arrendaticia y eliminar toda forma de sustitución del Ejecutivo Nacional en jueces imparciales.

Simplifique el proceso judicial dirigido a determinar incumplimientos y la procedencia de los desalojos, sin perjuicio de actuaciones que el Gobierno pueda adoptar para apoyar a los inquilinos fallidos sin que ello implique perjuicios a los propietarios.

Elimine normas que permiten privar de la propiedad a legítimos dueños de inmuebles arrendados, con la excusa de la antigüedad de esos bienes, coaccionándolos a vender a inquilinos con amenaza de expropiación.